報載，柯文哲市長昨日（0915）出席「2021居住正義系列論壇2.0」，稱為避免「債留子孫」，就社會住宅要「停、看、聽」暫緩興建。此言一出，自然引發各方質疑，隨後包括副市長、都發局也出面緩頰，澄清並非「不蓋」，而是要通盤檢視推動執行經驗使其可永續經營。

就此，我提一下我對社宅財務的觀察理解，並給柯P市長提供幾點建議。

先聲明，我當然不認同柯P「暫緩興建」輕率發言，但我肯定他點出「財務負擔」此課題。

意即，社會住宅因採具社會福利取向的「可負擔租金」定價，財務（租金收入）本就不可能100%「自償」，揆諸國際經驗皆是如此，背後都需要政府補貼。因此，柯P點出了社宅興辦不可迴避的嚴肅課題：財務補貼的可持續性機制。

問題是，為何「財務可持續機制」此一緊要大事，從中央到地方都未曾好好面對討論呢？我認為有兩種心態造成此狀況。第一類，反正蓋的數量少、也沒打算繼續做，所以不用沒事找事，例如新北、台中，藍營這兩位市長的基本態度就是如此。第二類，眼前是興辦數量政治支票兌現壓力，這時談財務議題無疑自找麻煩，檯面上說法絕對沒問題，但實際應當是以後再說，這約略是綠營與國家住都中心的態度。

回到社宅財務課題，一般而言，可概括「節流」與「開源」兩個面向。所謂「節流」，簡單的說就是如何讓社宅在「物美價廉」，這是涉及規劃設計、工程營建與物業管理層面的專業問題，應可回歸理性討論。前陣子我們跟臺北市都市發展局合作「社宅使用後評估POE」，即是這方面的探討嘗試。此工作國外早已累積眾多經驗與knowhow，如柯市長所指的「停、看、聽」是開展這部分探討，我絕對是舉雙贊成。但坦白講，純就財務角度，「節流」雖有效果但畢竟有其客觀臨界，即財務補貼可減少但還是需要。

就台灣而言，更為缺乏的是關於「開源」的機制討論，即想辦法找出租金以外的財源。就此，以我所知的國外經驗機制，簡要歸納以下幾種模式：

導入商業收益模式：讓社宅開發與商業空間共構，藉由商業空間收益（租金、權利金等）挹注社宅財務缺口。香港公屋就是此方面的翹楚，但這也會帶來其它爭議，故這裡僅是從財務角度來看。

連結房產利得模式：透過都市規劃機制讓房地開發利得回饋於社宅取得。如紐約透過「強制性」包容性區劃（inclusivezoing）方式，讓開發商承諾提供一定比例的可負擔住宅（AffordableHousing）並經營管理，補充政府公共住宅的不足；又如首爾於都市更新法令透過容積獎勵強制要求開發者應提供一定比例社會住宅等。

整體開發交叉補貼模式：經由都市整體開發不同項目組合，實現財務內部交叉補貼效果。例如，荷蘭社宅自90年代起便引入此機制，即於新市區開發或舊市區更新時，讓住宅法人可同時興辦（租、售）市場住宅與社會住宅，來達成整體財務平衡，即市場項目獲益補貼社宅項目。又巴黎近年來推動的部分都市更新計畫，也是類似前述荷蘭模式，不同者在於開發主體法國更強調政府的角色，類似公辦都更。

租售並舉模式：藉由租、售兩種不同住宅產品的財務連結，讓賣屋收益補貼社宅虧損。例如，這是香港公屋最關鍵的財務機制，即政府同時興辦居屋（出售）與公屋（出租），居屋販售扣除成本的收益投入於公屋興辦。又韓國也有類似的模式，只是比重上相對沒有香港那樣仰賴此機制。

賣祖產模式：始於英國柴其爾夫人當政時期，作法粗暴簡單，把社宅賣掉可收到錢且就不用再補貼了。上世紀80~90年代此流風所及，法國、德國等歐陸國家也有類似作法，不過他們現在都後悔了，因為社宅賣了就沒有，現在要蓋成本更貴、財務負擔更重。

前述國外「節流」與「開源」的經驗機制，相對於台灣/台北狀況當然不可能簡化類比移植。臺北市相較於其它地方與中央，在1.8萬戶真實興辦經驗的基礎上，本來是最有資格來好好談談「可持續財務」課題，但一如既往，在柯P「嘴上沒門」的輕率發言下，極有可能會將事情攪黃了。這對市府都發局認真戮力的優秀公務員，真的是無妄之災！

最後，還是願與人為善，針對社宅可持續財務提幾點建議給打算檢討面對的柯P（如果他的發言是真心的話）：

1.社宅財務缺口是源自其政策目標與屬性，無論興辦主體是政府還是民間皆是如此，鼓勵民間興辦不是壞事，引入壽險業資金也不是不可以，但問題還是在哪，支出與收入的財務缺口如何補上？

2.壽險業資金過去不是沒討論過，問題是他們只想要出錢賺利息但不想碰興建管理，而且要的利息（壽險業有最低投報規定）比政府跟銀行融資還高，在這角度上，引入其資金相對沒有比目前的作法好。

3.調動民間資源興辦社宅不可能建立在道德慈善，也不是只靠發展權獎勵「蘿蔔」還要有上位都市規劃的「棒子」。理論上，透過都市更新、容積獎勵、整體開發、乃至容移代金等機制皆有可為，但真正關鍵的課題與挑戰是，政府有本領打破長久以來地主/開發者免費享用獎勵的積習嗎？有方法讓都市開發利得回饋於社宅財務嗎？

4.為達成社宅持續興辦的目標上，在柯市長尚有一年四個月的任期裡，臺北市務實的作法依序是：

■從「節流」著手，此部分操之在己，務實的檢討既有興辦經驗，增訂相關SOP規範，合理降低社宅興建及營運管理的單位成本。

■評估檢討房產稅賦政納入興建成本的作法，特別是今年5月住宅法修法已賦予地方更大彈性，應可有效降低一定預算補貼壓力。

■修法建立「都更基金」、「容積代金基金」與「住宅基金」調派機制（皆屬地方自治職權），讓開發回饋用於社宅財務補貼。相較於要建商幫忙興建營運社宅，回饋財務代金相對更務實可行。

■檢討現行社宅租金定價機制，在不超過所得30%的可負擔租金的原則下，合理調高所得分位30%~50%者租金，降低財務補貼支出。

（轉載自彭揚凱臉書）