制定緣起

〔本報專題報導〕105年起實施的房地合一課徵所得稅制度，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬「交易稅」，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。凡105年後取得房地，出售時均得適用。

房地合一與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，且針對「短期交易」課以35%或45%的重稅。

去年房市交易熱絡，行政院動員財政部、內政部、央行等部會聯手打炒房，希望有效遏止短買短賣的炒房投機行為。財政部表示，本次房地合一稅制改革，將健全不動產交易市場發展，財政部將配合修法內容，儘速訂定相關法規及申報書表，各地區國稅局也積極規劃後續稽徵作業，並加強宣導，使房地合一稅 2.0 順利實施。

1.0與2.0的差異

房地合一1.0版上路5年多，為因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市、落實居住正義，2.0版4月9日經立法院三讀通過，預計今年7月1日正式上路，新舊制差異有4大重點：

1.延長「短期交易」房地持有的重稅期：由原先持有房地1年內出售課稅45%，延長至2年；持有逾1年、未滿2年課稅35%，延長為持有逾2年、未滿5年；境外個人、企業方面，由原先持有房地 1 年內出售課稅45%、超過 1 年課稅35%，延長為2年內45%、超過2年35%。

2.提高境內企業稅率：比照自然人稅率，由原先出售房地一律適用營所稅率20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有2年內售出課稅45%、持有逾2年、未滿5年內售出課稅35%，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。

3.預售屋「換約」納入課徵對象：過往預售屋視為權利交易，以個人綜所稅來課徵，現納入房地合一稅範圍，持有5年內售出都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。

4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

除上述4項新制，並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」，上限為新台幣30萬元；明訂稽徵機關對於個人未能提供費用證明文件的推計費用率，將由成交價5%調降為3%，以防有心人士藉墊高成本費用避稅。

適用對象

2.0版適用範圍與1.0版一致，為105年後取得房地者。不過在今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，105年後取得、在6月30日前已售出並以1.0版課稅的交易案件，並不會受2.0版上路影響，沒有回溯補稅原則。

2.0版修法重點在於打擊短期炒房投機獲利者，一般買房後長期持有的自住族並不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，也有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒有獲利，也不會被課以重稅。

若因財政部公告之非「非自願性因素」，出售持有期間在5年以內之房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。至於何謂「非自願性因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。

此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。

房市景氣影響

 有房仲業者指出，成屋持有2年買賣者，持有期必須從2年延長至5年，由於租金投報普遍只有1～2％，持有時間更長，相對年化資金報酬將大幅下降，故成屋的投資意願將明顯下降；而雖然 2.0 版回溯到105年，但當時主要買房者多已屆滿閉鎖期，影響有限，主要受衝擊者為持有 2 年以上、未滿 5 年的非自用屋主，而近 1、2 年進場的投資客才剛購入就遇上打炒房，預期預售屋市場會出現一波拋售潮。

房仲業者也預估，初期新制上路，房市交易可能出現量縮價跌、買盤觀望的情形，但影響房價因素甚多，若市場維持低利率環境，不排除資金仍會湧入房市，因此，短期房價可能呈現震盪波動，長期來看，不太可能大幅下降，除非央行祭出進一步升息等緊縮的動作。

財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。